近年、日本では急速な高齢化が進み、高齢者向けの住まいのニーズは多様化しています。

特に、医療依存度が高い方や重度の介護が必要な高齢者向けの施設に対する社会的ニーズは高まっています。

このような背景から、従来の不動産投資とは異なる視点での投資、つまり社会貢献と収益性を両立させる「高齢者住宅投資」が注目されています。

アパートやマンションといった従来の収益物件に加え、福祉施設、中でもホスピス型高齢者住宅への投資は、安定した賃料収入と社会的な意義を兼ね備えた新たな収益モデルとして、建設・不動産会社にとって重要な事業の柱となる可能性があります。

船井総研が発行した資料「年間1億の家賃収入 アパート・マンションに代わる『ホスピス型高齢者住宅』の福祉施設投資商品 建設/不動産会社が始める不動産ストック事業」は、建設・不動産会社が新たな収益源として、ホスピス型高齢者住宅への投資と運営に取り組むための具体的な戦略とノウハウを提供することを目的としています。

本資料では、従来の不動産賃貸事業に代わる新たな高齢者住宅投資の収益モデルを提示し、安定収入と売却益の両立を目指す事業スキームを詳細に解説しています。

資料の冒頭では、本企画の主旨として、建設・不動産会社が以下の3つのゴールを目指すことが示されています。

1. 安定収入の確保

自社で福祉施設を保有し、地域の運営事業者を誘致することで賃料収入を得る。

2. 将来的な売却益の獲得

保有する福祉施設を将来的に売却し、利益を得る。

3. 福祉施設オーナーとしての実績作り

まず運営事業者への集客・営業の仕組みを確立し、自社で福祉施設のオーナーとなる実績を作る。

特に、初期段階においては、運営事業者への集客・営業の仕組みを確立し、自社が福祉施設のオーナーとなる実績を作ることが重要であると強調されています。

これにより、アパート・マンションに代わる収益物件として福祉施設を確立し、安定したストック収入を得ながら、最終的には保有した福祉施設を投資家などに売却することで利益を最大化する収益モデルが提案されています。

資料では、具体的な事業スキームとして以下の3つのパターンが提示されています。

1. 建て貸しモデル

自社でホスピス型高齢者住宅を建設し、それを運営会社に一括で借り上げてもらうことで、安定した家賃収入を得る。

運営会社が入居者の集客や日々の運営を担い、建設会社はオーナーとして賃料を受け取ります。

2. 自主運営モデル

建設会社が自らホスピス型高齢者住宅を建設し、運営事業者をテナントとして迎え入れることで、直接的に賃料収入を得る。

自社で福祉施設のオーナーとなり、運営事業者を自社で集客し、福祉施設のテナントを確保することで、安定した賃料収入を目指します。

3. 売却益モデル

上記の2つのスキームを通じて保有した福祉施設を、最終的に投資家や不動産ファンドなどに売却することで、売却益を獲得する。

安定した賃料収入実績があれば、高い評価を得て売却益の増加に繋がる可能性があります。

資料の中盤では、事例企業として、関西地方に拠点を置く、元々公共工事を中心に行ってきた地場ゼネコンの事例が紹介されています。

この企業は、現在の社長の方針により自社開発事業を強化し、グループ会社の不動産会社で複数のアパートやその他物件の保有・運営を行っています。

近年では船井総研と連携し、福祉施設の自社開発事業を開始し、既にホスピス型高齢者住宅2棟の成約に至っているとのことです。

この事例は、建設会社が新たな事業領域として高齢者住宅投資、特にホスピス型高齢者住宅に参入し、実績を上げていることを示唆しています。

「福祉施設の商品概要」として、ホスピス型高齢者住宅の詳細な情報が提供されています。

特徴:

● 医療依存度の高い方や重度患者向けの老人ホーム

● 24時間体制での介護・看護サービスの提供

入居対象者:

● 介護度の高い高齢者

● がん末期患者

● 難病患者

提供サービス:

● 介護サービス

● 看護サービス

● 医療行為

● 看取り対応

建物の形態:

● 有料老人ホーム

● サービス付き高齢者向け住宅

必要スタッフ:

● 介護士

● 看護師

● リハビリ職

● 医療事務など

具体的なホスピス型高齢者住宅の商品プランとして、以下の2つのモデルが提示されています。

19室タイプ

● 敷地面積: 180～200坪

● 延床面積: 627㎡（約190坪）

● 構造: 木造（または鉄骨）

● 建物本体価格（税抜）: 1億5200万円～（坪単価約80万円）

● 建築粗利率: 約25％前後

● 投資額の目安（土地含む）: 約2億円

● 想定賃料収入: 月額6.5万円/戸、年間1482万円

● 想定利回り: 7.41％

30室タイプ

● 敷地面積: 240～300坪

● 延床面積: 891㎡（約270坪）

● 構造: 木造（または鉄骨）

● 建物本体価格（税抜）: 2億1600万円～（坪単価約80万円）

● 建築粗利率: 約25％前後

● 投資額の目安: 約2億8000万円

● 想定賃料収入: 月額6.5万円/戸、年間2340万円

● 想定利回り: 8.36％

これらのプランは、施設内で20名以上にサービス提供した場合に売上が10％減算されるのを回避するための室数設定となっている点が重要です。

「事業計画書」の例として、取り組み3年で6棟のホスピス型高齢者住宅を収益物件として保有（売却）し、6棟で年間約1.2億円の家賃収入を見込む計画案が示されています。

この事業計画は、高齢者住宅投資による安定的な収益拡大の可能性を示唆しています。

事業を成功させるための具体的なノウハウとして、以下の点が解説されています。

福祉施設ビジネスのスキーム（一括借り上げスキーム）

運営事業者とオーナー・建設会社との連携が重要であり、建設会社は設計・施工と運営事業者とのマッチングをコーディネートする役割を担います。

運営事業者の集め方

1. DM販促: 地域の事業者や大手事業者に対しDMを送付し、セミナーや個別相談会へ誘導する。事業者リストの作成も重要。

2. 専門WEBサイト集客: 運営事業者向けの福祉施設開設専門サイトを作成し、リスティング広告などを活用して集客する。

集客・営業・商品に関する具体的な手法

● 土地提案による運営事業者への提案

● 施設の開設支援

● 事業計画書の作成支援

● 福祉建築に特化した商品設計

● 1件目の実績をアピールすることの重要性

資料全体を通して、船井総研が福祉施設の自社開発事業において、企画段階から運営事業者の集客、事業計画書の作成、福祉建築に特化した商品設計まで、幅広いサポートを提供していることが示されています。

ホスピス型高齢者住宅への投資は、建設・不動産会社にとって新たな収益の柱となる可能性を秘めています。

安定した賃料収入に加え、将来的な売却益も期待できるこの収益モデルは、今後の事業多角化や収益基盤の強化を目指す上で魅力的な選択肢です。

しかし、新たな事業領域への参入には専門的な知識やノウハウが不可欠です。

運営事業者の選定、集客、法規制、事業計画の策定など、多くの検討事項が存在します。

船井総研は、ホスピス型高齢者住宅の自社開発事業において豊富な知見と実績を有しており、企画の主旨策定から運営事業者の集客・営業戦略、商品設計、事業計画書の作成まで、Comprehensive なサポートを提供できます。

高齢者住宅投資に関心をお持ちの経営者様、事業多角化や収益向上にお悩みの経営者様は、ぜひ一度、船井総研にご相談ください。

専門コンサルタントが貴社の状況を分析し、最適な高齢者住宅投資戦略をご提案いたします。

共に新たな成長の機会を創出し、持続可能な収益基盤の確立を目指しましょう。