0円空き家ビジネスモデル立ち上げの５つのポイント
まず、ビジネスモデルを立ち上げるにあたってこの5つのポイントを今日の講座内で皆様に押さえていただきますと、早期の立ち上げに繋がるかなと思います。
一つずつ解説させていただきますが、まず1つ目は商圏分析を基にした適正な事業計画の策定です。先程井上の方から1棟パターンのPLをベースにお話しさせていただいておりましたが、空き家の物件数が増えていく中でも戸建て賃貸の需要のアッパーは当然あります。ですので、空き家が増えていくからといってやみくもに戸建て賃貸として市場に供給していっても客付けができないであったり、プラスでリフォームをしていかなければいけないというところの余剰金がかかってしまいますので、まずは皆様の自社商圏内における商圏分析であったり、それに合わせて会社全体の方向性として、なぜ0円空き家ビジネスをやるのかを踏まえた上での事業計画の策定は、非常に重要なポイントになってきます。ですので、この辺りは私たちの商圏分析や事業計画策定のマニュアルを先程見ていただいたかと思うのですが、そのような自動で算出できるようなシートもご準備させていただいておりますので、もし、ご興味ある方がいらっしゃいましたらお声掛けいただければと思っております。
2つ目に関しましては、仕入れの部分です。情報取得の最大化と、また商品の部分に繋がってきますが、へんぴな土地であったり、過疎地域の物件の仕入れをしたとしても家賃が取れなかったりというところもございますので、仕入れ情報の最大化とその情報からの取捨選択の部分、皆様のところでは適正エリアの選定の仕組みといったところで講座内でもお話を進めさせていただきます。
3つ目に関しましては、仕入れの契約です。空き家の所有者様と転貸の契約を結んでいただいたのち3ヶ月以内、こちらが一つの指標になってきますので、3ヶ月以内に客付けできるための商品は何なのかといったところについてお話をさせていただこうと思っています。
4つ目に関しましては、特定賃貸借契約で先程ビジネスモデルの概要でもご説明させていただいておりましたが、空き家の所有者様に対して、どこまで契約条件をつけていくのか、家賃保証としてどれぐらいの金額を所持者様にお支払いするのかといった部分も要件整理が必要になってきますので、この辺りについても触れさせていただこうと思っております。
5つ目に関しましては、客付けや管理の仕組みづくりの部分です。こちらに関しましては、会社様によっては自社で管理をしていくところと他エリアの展開といった部分を考えられている会社様の場合でいきますと、外注といった点も一つになってきますので、その2パターンでどのようにやっていくのかについて触れさせていただこうと思っております。ここから約1時間お話しさせていただきますが、この5つのポイントを押さえていただけると、明日から使える内容になっているかと思いますのでご清聴いただけますと幸いです。
0円空き家ビジネスモデルの事業概要―事業計画イメージ（エリア内100棟仕入※10棟/年）
改めて、事業計画のところからお話をさせていただきます。先程井上からお話あった通り事業計画と同じものを今投影させていただいておりますが、基本的に1年目～10年目にかけて新規で10件ずつ物件を仕入れや、客付けの方を動いていきます。10年間スパンで見させていただいておりますが、累計の仕入数でいきますと100棟を一つこちらの事業計画で組ませていただいています。基本的にサブリースの契約期間、特定賃貸借契約期間を7年間とお伝えさせていただいておりましたが、基本的に5年～10年で設定させていただいている理由といたしましては、今回活用していく物件が空き家で築年数が古いものも非常に多いかなに思いますので、自社でリフォームをしていただいて7年～10年経った後にまだまだ契約できるのではないか、賃貸として活用できるのではないかというところもあるかと思うのですけれども、10年ぐらい経ってくるとまた別の箇所のリフォームが当然必要になってきますので、その辺りは7年間を目安に一応見ていただけるといいかなと思っております。そのため、賃貸の契約期間が終了、期間満了の8年目の段階で空き家の売却率を30％で組ませていただいておりますので、こちらの事業計画でいきますと少し数字はずれていますが、8年目、9年目、10年目に3棟ずつ買取の再販、戸建てとしての販売であったり、宅地としての販売が3棟分ずつ見させていただいておりまして、粗利の額でいきますと200万円を想定している形になっております。そちらの合計の収入が、約5億3,000万円になります。支出に関しましては、空き家の所有者さんに対しての保証家賃や今回のケースに関しては賃貸仲介会社さんに管理を委託するといったケースで見ておりますので、管理費用の部分やそれ以外に営業の諸経費という形になっております。
加えて、人件費も入れさせていただいておりますが、皆様にイメージしていただければと思うのですけれども、1年間で仕入れる数が10棟です。ですので、営業人員が2人、3人必要かといったら決してその数値ではないので、専任の方、例えば営業担当として1人いらっしゃるペースであったり、会社様によっては既に売買仲介をやられていたり、買取再販、宅地の分譲をやられている会社さんの場合であれば、兼任でもできる数値というふうに事業計画を立てさせていただいています。
併せて、支払い利息の形で、今回費用として負担する部分はリフォーム費用になってきますので、リフォーム費用については全て銀行様から借入れをしている状態で事業計画を目指させていただいておりますので、ここに支払いの利息などの諸々を含めさせていただいております。そして、リフォーム費用が入った状態で支出という形になっております。
ですので、10年目のタイミングで経常利益ベースにつきまして1億円出る事業計画になっておりますので、講座のDMのほうで書かせていただいていました、利回り30％といったところでいきますと、基本的に1年目や3年目に関しましても経常利益ベースでマイナスが出まして、3年目に関しましても約200万円といった形で、4年目以降、3年目の途中段階、半年ぐらいになった段階のイメージから黒字に変化していくビジネスモデルになっております。その辺りは先程もお伝えさせていただいた通りですが、自社の商圏の分析や皆様が会社として何を目指していくのかといったところの0円空き家ビジネスをやっていく理由も含めて、適正な事業計画を作りながらどれだけ儲かるのかといった部分も一緒に考えていけるといいかなと思っております。
商圏分析をもとに適正な事業計画の策定―100棟あたりの収支計画（買取あり）
また後程アンケートご回答いただいた後に、このようなものもお送りさせていただきますので、細かいところを見ていただけたらいいかなと思っておりますが、基本的に先程お伝えさせていただいた部分は営業キャッシュフローをメインでお話しさせていただきましたので、実際に事業計画を立てていくという観点でいきますと、下のところにキャッシュフローと書かせていただいておりますが、こちらの財務的なキャッシュフローの部分についても、借入の金額や、金利、併せて減価償却分を含めて試算をしていく必要がありますので、こういった形で営業キャッシュフローと財務キャッシュフローの2軸で事業計画を立てながら、適正な借入の金額部分とどれだけ儲かるのかといったところの2点で事業計画を立てさせていただけるといいかなと思っております。
商圏分析をもとに適正な事業計画の策定―1棟あたりの収支計画（買取なし）
ただ、いきなり100棟といいますとイメージがつきにくい部分もあるかと思いますので、実際に1棟あたりで見ていくと、どういったところになっていくのか、というところを少し紐解いてお話しさせていただきます。
まず条件です。この物件に対する条件というところでいきますと、賃貸借契約期間は7年間です。募集家賃に関しましては10万円。ただ、事業計画は戸建て賃貸ですので、先程の井上のお話にもありましたが、戸建て賃貸で平均でも6年程の居住期間となってきますので、当然一旦退去される時期であったり、それから発生するもう一度客付けまでの期間の込み込みで減額率という形で13％を入れさせていただいています。ですので、入居から退去の期間が6年前後という形と、退去されたタイミングで少し家賃を下げるという想定をさせていただいておりまして、減額率が13％というふうに入れさせていただいております。ですので、1年目の家賃収入でいきますと、募集家賃が10万円ですので単純に掛け算させてもらうと120万円が本来であれば入ってくるところがあるかと思うのですけれども、こちら減額率が加算された上で、104万円が家賃収入として入ってくる試算をさせていただいています。
一方、支出の部分に関しましては、保証家賃、空き家の所有者様に対してお支払いいただく金額というのは、今の事業計画だけでいきますと年間家賃104万円に対しての10%を一つ入れさせていただいております。ここは、仕入れや商品のところでもお話しさせていただきますが、空き家の所有者様との交渉や考え方も当然あるかと思いますので、目安としてはだいたい固定資産税額相当や火災保険料分を全てお支払いいただく形になるかと思いますが、基本的に事業計画を立てさせていただく段階でいきますと年間家賃10%がおおむね目安の数値になってくるかなということで入れさせていただいています。
そして、管理委託費用です。全て外注でするケースで組ませていただいておりますので、こちらも年間家賃の3％程が管理会社様や賃貸仲介会社様にお支払いいただく数値として含ませていただいています。ですので、今申し上げた二つ、保証家賃の金額と管理委託費用に関しましては、皆様の会社様の動きによって異なってくる部分でございますので、適正な事業計画を立てていく必要があると思っております。
そして、リフォーム金額です。リフォームの諸経費に関しましては、費用分でいきますと、348万円を見させていただいています。加えて、積算ベースになりますので予備費として20万円を入れさせていただいて、合計の368万円を、今回の事業計画ベースでいきますと借り入れをしていただく形になっております。こちらのリフォーム費用に関しましては、減価償却期間を設けさせていただいておりますので、この辺りは皆様のご担当の税理士様とのご相談というところもあるかと思いますが、今回は5年で見させていただいておりますので、リフォーム費用の348万円を5年間で支払っていく形になっていきますので、リフォーム金額を割り戻させていただいて1年あたりで69万6,000円が減価償却費用という形で入れさせていただいております。そちらを元にお話しさせていただきますと、累計の収入額としては期間満了を含めて8年間、約7年間経過した段階で、家賃収入を含めた粗利額は730万円程、累計の支出でいきますと456万円という形になっておりますので、経常利益ベースでいきますと1棟当たり274万円が収入として入ってくる形になっております。
そして、下の財務のキャッシュフローに関しましては、当然金利ベースで入れさせていただいておりますので、差引を含めて7年目の段階で161万円が入ってくるといった形が、買取が無いパターンになっております。
商圏分析をもとに適正な事業計画の策定―1棟あたりの収支計画（買取あり）
一方、買取ありのところでいきます。売却率30％で見させていただいておりますが、買取ありの諸条件についてはほとんど一緒の内容になっています。粗利の金額が単純に200万円ずつ上がっていくので、合計の粗利額が931万円といったところと、経常利益ベースが474万円入ってくるといったところになっておりますので、ここに棟数は伸ばしていくといったところでいきますと、先程お伝えさせていただきました通り、営業さんの人員や兼務でやるのかだったりなどは会社の体制によって異なってくるかと思いますが、1棟あたりの収支計画がこちらの数値になります。ですので、これを基に商圏分析や皆さんもやっていくような事業計画を合わせて年間で何棟販売していくのかというところをまずは作っていく必要あるかなということが、立ち上げにあたって一番重要なポイントになっております。
仕入情報の最大化と適正エリア選定の仕組み化―空き家情報取得に向けた仕入戦略
ここからは、仕入れ情報の最大化や適正エリアについてお話をさせていただきます。
大きく分けまして2つの仕入れの集客戦略、情報取得の最大化といった部分でいきますと、1つが登記変化情報の抽出とそこからDMを送っていくというところと、実際に空き地、空き家を調査していただいてDMを送付する。この2つのパターンが先程の事業計画でいう仕入れ営業担当者様としての主な動きになっております。登記変化情報、相続DMであったり、その辺りについては不動産会社様の場合であれば、結構全国的にやられているケースもあるかなと思うのですけれども、今回のDMのリストでいきますと、過去5年分というふうに書かせていただいています。というのも、基本的に相続登記を変化したタイミングというところで、皆様、買取や売却に関するDMなどの送付いただくかなというふうに思うのですけれども、過去5年というふうに制限させていただいているのは要は相続登記変化情報に送っていただいた後にまだ反応がなかったのに絞り込みをさせていただいているといったところが今回のDM送付のポイントの一つとさせていただきます。
そして、空き地、空き家の調査に関しましては、後程お話もさせていただきますが、自社の担当者様に空き地、空き家の調査をしていただきますので、登記変化情報とは異なり登記変化していない状態ですので、不動産仲介会社様としてもまだまだアプローチをしていないということになってきますので、歩留まりが少し変わっていくようなケースになっています。併せて、一番下の地方自治体からの紹介と書かせていただいておりますが、先程井上の講座でもありましたが、国全体を上げて空き家の活用に力を入れておりますので、実際に自治体の方の協力であったり、こういったビジネスをやっていくのだと会社全体として告知をしていただくことによって、銀行さんやその他諸々の多方面からの空き家の紹介が当然入ってくるかなというところですので、その3点から、仕入れの情報、空き家の情報をまずは収集していくというところになっております。
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