【土地活用の新提案】高利回り、低手間の貸し倉庫投資で収益アップ！

業界の現状についての文章

近年、土地活用に対する関心が高まる中、アパートやマンションといった従来の投資商品に加えて、「貸し倉庫投資」が新たな選択肢として注目を集めています。特に、建設会社様や土地に強みを持つ企業様にとって、その高い収益性と手間のかからなさは大きな魅力となっています。

現在の貸し倉庫市場は、全国的に物件数が不足している状況にあります。この需給バランスにより、借り手は倉庫を求めており、結果として貸し手側は高い賃料を設定できる傾向にあります。築年数の経過した倉庫であっても、高い表面利回りを実現できる事例も報告されており、安定した収益を期待できると考えられます。

また、インターネット上での検索動向を見ても、「貸し倉庫」というキーワードは一定の検索数を維持しており、潜在的な需要の存在が窺えます。特に、新築物件だけでなく、既存の賃貸物件に対するニーズも高いことから、中古の倉庫や遊休地の活用にもチャンスがあると言えるでしょう。

アパートやマンションと比較した場合、貸し倉庫は立地に左右されにくいという特徴があります。駅近や商業施設の近隣といった条件に縛られることなく、比較的広範囲で入居者を見込むことが可能です。郊外の未利用地であっても有効活用できるため、土地活用を検討する上での選択肢を広げることができます。

さらに、一度入居したテナントは長期にわたって利用するケースが多く、アパートやマンションのように頻繁な入退去が発生しにくい傾向があります。これにより、空室リスクを抑え、安定した賃料収入を確保しやすいと考えられます。このように、貸し倉庫投資は、現在の不動産市場において、高利回りと安定性を兼ね備えた有望な投資対象と言えるでしょう。

貸し倉庫投資のメリット

まず貸し倉庫投資のメリットについて、以下の4つのポイントを解説しています。

メリット①
原価で建てることができる建築会社では簡単に利回り12%超えを実現できる建設会社が自社で貸し倉庫事業を行う最大の強みは、倉庫を原価で建設できる点にあります。通常、不動産投資においては、物件の取得費用が大きな負担となりますが、自社で建築を行うことでこのコストを大幅に削減できます。さらに、システム建築を組み合わせることで、建築期間の短縮とコスト削減を両立させることが可能です。これにより、アパートやマンションと比較しても、非常に高い利回り（12%超）を容易に実現できる可能性を秘めています。これは、土地活用を検討する上で、直接的な収益性の高さを意味し、事業の早期回収と更なる成長への投資を可能にします。

メリット②
立地によって需要が左右されにくいアパートやマンション投資においては、駅からの距離やスーパーマーケットなどの生活利便施設の有無が賃料や入居率に大きく影響しますが、貸し倉庫の場合、そのような立地条件による影響を受けにくいという特徴があります。倉庫の主な用途は、物品の保管や一時的な荷捌きであるため、必ずしも都心の一等地である必要はありません。むしろ、幹線道路へのアクセスが良い郊外や、比較的安価な土地でも十分な需要を見込むことができます。このため、これまで活用が難しかった郊外の未利用地であっても、有効な土地活用策として提案しやすいというメリットがあります。広範なエリアで事業展開が可能になることは、土地情報を幅広く持つ建設会社様にとって大きな強みとなります。

メリット③
物件数が少ないため高い賃料を提示できる現在、全国的に貸し倉庫の物件数は不足しており、借りたくても借りられない状況が生まれています。このような市場環境下では、貸し手側が優位な立場となり、高い賃料を設定することが可能となります。実際に、築50年を超えるような築古倉庫であっても、表面利回り12%を超える事例が報告されており、新規の建設に限らず、既存の倉庫物件の活用にも高い収益性が期待できます。競合物件が少ない状況は、安定した高収益を確保する上で非常に有利な条件と言えるでしょう。

メリット④

アパマンと比較して手間がかからない貸し倉庫は、居住用の建物であるアパートやマンションと比較して、建築の手間が少ないという利点があります。倉庫は、基本的に荷物を保管するためのシンプルな箱型の構造で済む場合が多く、複雑な設備や内装工事が不要なケースがほとんどです。また、退去時の修繕についても、多くの場合、テナントの負担となるため、オーナー側のコスト負担も軽減されます。さらに、システム建築メーカーを活用することで、基礎工事と電気給排水工事以外の工事をメーカーに一括して依頼することができ、施工の手間を大幅に削減できます。これは、建設会社様が本業に集中しながら、効率的に貸し倉庫事業を展開できる大きなメリットとなります。

貸し倉庫投資のスキーム

貸し倉庫投資の主なスキームとして、以下の2つのパターンを紹介します。

１．自社完結型スキーム
このスキームは、建設会社様が自社で土地を探し（既に所有している場合は不要）、その土地に自社で貸し倉庫を建築し、自社でテナントを募集するというものです。具体的には、まず不動産会社や地主様から土地情報を取得し、取得した土地または自社で保有している土地に貸し倉庫を建設します。そして、自社の専門ブランドサイトなどを立ち上げ、借り手となる一般個人、設備会社、商社などを集客します。借り手は、建設会社の倉庫に入居し、賃料を支払うという流れになります。このスキームの最大のメリットは、賃料収入を全て自社で得られる点と、テナントとの直接的な関係を築ける点です。

２．サブリース会社を介するスキーム
自社でテナントを募集しても、なかなか借り手が見つからない場合や、賃料収入の安定化を図りたい場合には、サブリース会社を介するスキームが有効です。このスキームでは、サブリース会社が建設会社の物件に合う借主を紹介してくれたり、土地を一括で借り上げて、建設会社に一定の賃料を支払うといった形で関わってくれます。これにより、空室リスクを軽減し、安定した賃料収入を確保することが可能になります。サブリース会社は、幅広いテナント情報を持っているため、自社の物件に最適な借り手を見つけやすいというメリットもあります。

貸し倉庫需要と賃料相場・収益性

「貸し倉庫」のキーワード検索状況を見ると、依然として高い需要があることがわかります。特に、新築物件だけでなく、既存物件や賃貸物件を探すニーズも根強いです。

また、具体的な賃料相場として、あるエリアにおけるアパートの賃料相場が5～6万円程度であるのに対し、参考モデルの貸し倉庫では坪賃料3500円という例を挙げています。さらに、群馬県高崎市の例として、築55年の築古倉庫であっても坪賃料6600円を実現しているケースを紹介しています。これは、アパートやマンションのように築年数による賃料の下落幅が小さい可能性を示唆しており、長期的な視点で見ても安定した収益を期待できると考えられます。

アパートやマンションの場合、築浅であってもエリアによっては十分な賃料を確保できない上、ファミリー層や学生は3～4年前後で退去してしまうことが多いため、空室リスクに悩まされることが多いと指摘しています。しかし、貸し倉庫の場合、一度入居したテナントはそのまま入居し続けるケースがほとんどであり、空室リスクが低い傾向にあると述べています。また、アパートやマンションのように駅近やスーパー近くといった特定のエリアでの高い需要はなく、基本的にエリアの制限なく入居者を見込める点も強みです。