3年で地域一番30棟・5億円を実現する　超ローコスト住宅ビジネス　～新築住宅コンサルティング～

参入条件	対象業種	住宅建築業・リフォーム業・不動産業・設備工事業・太陽光発電業その他異業種（司法書士業など）
参入条件	商圏	大都市中心部を除く地域で可能
収支	初年度売上（受注ベース）	32,400万円
収支	営業利益	4,560万円（営業利益率14％）

こんな方にオススメ！

総合建設業もしくは土木専業の方でこれから民間部門を立ち上げたいという企業様
リフォーム会社や専門工事会社の新築住宅分野の新規立ち上げを検討中の企業様
すでに1棟2,000万円前後の住宅会社を経営しているが、1,000万円前半ブランドの専門業態立ち上げに興味をお持ちの企業様
太陽光発電事業を展開していてるが、今後新築住宅に参入したいとお考えの企業様
全くの異業種に新規参入したいという企業様

お客様が買える価格＝アパート家賃並みの支払いで買える家

90年初頭のバブル崩壊以来、世帯主および一世帯あたりの平均所得が緩やかに下降しているのは周知の通りです。不動産に目を向けますと、80年代後半から90年前後に沸いていた不動産バブルを頂点に、多少の上がり下がりはあるものの、緩やかな下降曲線を描き、都市圏の高級住宅地を除く一般的な住宅地に対する手の届きやすさは緩和されていると言えます。

こうした中、住宅業界では極めてシンプルな状況が生まれております。一部の大都市を除くほとんどの地域のアパート家賃は、5万円～6万円台が主流です。ということは、月々5万円以下の支払いで土地と建物が購入できる不動産物件が、初めて不動産を購入する一次取得者にとっての対象ゾーンとなります。そうなると、35年ローンでの借入総額はざっと1,800万円までです。そこから土地費用がざっと800万円程度と考えると、残りは1,000万円となります。つまり、建築会社としては、「1,000万円以下で家を建てることが使命」となります。

もちろん儲からなくては意味がありません。 1棟1,000万円として、最低でも30％（300万円）の粗利益は必要です。つまり、1棟の原価は700万円以下。このハードルは、一次取得者が受注の柱になる地域ビルダーにとっては乗り越えなくてはならない必須課題となっています。

6ヶ月で超ローコスト住宅を成功させる方法

住宅業界で新規成功する超ローコスト住宅ビジネスには４つのポイントがあります。

1. 超ローコスト専門店として、目立つこと！

専門店と言っても何も別会社を設立する必要はありません。ホームページとチラシだけを既存の本体とは別にしてみてください。社内で別ブランドを立ち上げることで、新しい客層を開拓できるキッカケができます。

●とにかく目立って集める！右側のチラシを見てください。
超ローコストチラシを撒いてイベントを行うと、
私たちのモデルでは集客効率1/2000程度です。
ポイントは、お客様に対してハッキリと
安くて良い家を売っている超ローコスト専門店というメッセージを伝えることです。
まずはお客様を集めることだけに集中してください。

2. 売却型（移動式）モデルハウスを高速回転させる

モデルハウスは、長く時間が経てばたつほど、売れなくなります。モデルハウスの鮮度は４ヶ月です。そして、年間３０棟を目指すなら目安は１年に２．５棟のペースで、売却型モデルハウスを高速回転させることが大切です。また、モデルハウスには二つの役割があります。「商品としての役割」ばかりに目を取られてしまいがちですが、でも実は、それよりも重要なことがあります。それは、「店舗」としての役割です。因みに、モデルハウスがない期間は店舗がないのと同じなので、閉店（営業休止）期間と考えてください。

3. コストを下げる

多くの方が、コスト（原価）を下げたいとお考えではないでしょうか。一方で、多くの方が実際に原価を下げることは難しいということを身をもって感じたことがあると思います。我々のコンサルティング実績から、結論から申し上げますと、原価は多くのケースで下がります。原価を下げるポイントは２つあります。業者の言いなりにならない主導権を持った「指値交渉」と、「社長が直々に原価を下げたいと理由を伝えること」です。このポイントを抑えていただけば、原価は30坪で700万円台まで下がると思います。

4. 素人でも家が売れる

営業の原則はご存知でしょうか。営業の原則は、“お客様の気になること”を“大丈夫”ですと伝えることです。超ローコスト住宅の場合は、お客様の“気になること”＝“私にも家が買えるだろうか”になります。それに対して、“大丈夫です”＝“お客様にも家が買えます”と伝えるだけでいいです。このための営業トークを丸暗記していただくだけで、素人営業マンでも家を売ることが可能となります。

以上４つが超ローコスト住宅を立ち上げる際に成功するためのポイントです。
このビジネスモデルをシンプルに捉えますと、以下のようになります。

収支モデル

下記のモデルは、年間35棟が最も効率の良いユニットの事例（年間ベース）です。

通常の住宅会社として営業している限り、新たな投資は発生しません。

1名の新人をこの事業に選任させるケースがありますが、

年間35棟ほどを販売した場合の収支は、人件費も含め下記のようになります。利益率は概ね14％ほどの利益率です。

売上（受注ベース）		27棟×1,200万円＝32,400万円
粗利益		9,720万円（30％）
販管費	人件費（610万円×6人）	3,660万円（6人）
	広告宣伝費（4万部×18回） ※ 宣伝手法＝新聞折込ベース換算	720万円（4万世帯）
	展示場経費（15万 / 月×12ヶ月）	180万円
	事務経費	600万円
収支（営業利益率 14％）		4,560万円

お客様の声

株式会社坂下工務店　代表取締役　坂下　啓登　様より
コストダウンにはもともと非常に興味を持っていましたので、今回のプロジェクトには真っ先に手をあげました。
コストを見直した分、オール電化や太陽光を装備したりと、お客様のためになるグレードアップを重ねており大好評です。

中下建設　代表　中下　羡弘　様より
ローコスト住宅に取組む道筋が良くわかりました。今、４月のモデルハウスオープンに向け、親子で進めています。
協力してくれる不動産会社さんが見つかって、土地は買わずにスタートすることが出来ました。
宅建もこれから登録したりと忙しいですが、急いで進めます。

株式会社東邦ハウジング　代表取締役　松田千晴　様より
おかげさまで業績は好調です。いつも適切なアドバイスをいただいてありがとうございます。
新しいブランド名をつけて知名度ゼロからの再出発だったので不安でしたが、ご指導されたとおり派手な告知のおかげで地域でこれまで以上に声をかけられるようになりました。もっとはやくにこの販売手法に出会っていればよかったと本当に感じます。

株式会社　工藤建設　代表取締役　工藤　敏克　様より
正直なところ、ローコスト住宅なんて、と内心バカにしていたところがありました。今まで純和風の住宅を手がけることも多かったのですが、７月に「ぽてとハウス」としてチラシを出した結果、新規３２組の集客がありました。今まで建売のチラシを出してはいましたが、建売チラシはどうしても集客が悪く、困っていたので助かりました。結果的に建売物件もモデルハウスとして販売することができ、幸先の良いスタートが切れました。やはり超ローコスト住宅は時代に求められていると感じます。

株式会社　伸和建設　代表取締役　新木　正明　様より
この２０１４年１月に初のモデルハウスがオープンしました。１月１８日、１９日のオープン日に、折込２０,０００枚にもかかわらず新規客２７組の来場がありました。２６日には、モデルハウスを買いたいという方が２組いらっしゃり、キャンセル待ちの状態です。スタートを決意した２０１１年末から、本業の建設工事の関係でなかなかモデルハウスがオープンできませんでした。ようやく住宅事業が立ち上がり、非常に好調でこれからが楽しみです。