【SC経営のヒント520】不動産活用を考え直す時代

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.520━ 2018.3.6
 船井総研 コンサルタント 山本 匡 発行
 週刊 ☆ショッピングセンター経営のヒント☆
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『不動産活用を考え直す時代』


地方都市のファッションビルを複数調査する機会がありました。
いまや4000坪を超えるような規模の建物で売上が30億円未満という例までも複数あり、以前予想していたことが現実化してしまったと感じられます。
売上については公開されいるものもありますが、現場を見て目視で積算してみたものもあります(現場を見れば売上を読むことは可能です)、それにしても時代の流れを感じずにはいられません。

ファッションの売上が右肩下がりになるなか、更地化して売却転用するか、ビルをリノベーションして用途転換するか、より売上のとれる他の業種に入れ替えるか、あるいは売上はさほどとれないながらも細々と賃料のいただける業種で活用するか、ビルオーナーとしても商業ビルの次の時代をにらんだ動きがすでに各地で起こっています。

大都市部であれば、建替えて上層階にタワーオフィスを積み上げるというのが百貨店各社の打ち手となっています。
海外観光客のインバウンド需要を狙ってホテルや観光型商業・温浴・外食などへの転用も有望でしょう。インバウンド需要も外食やホテルを除くと、物販ではドラッグストアが圧倒的勝ち組といえます。

インバウンド需要が狙えない都市でも、食品外食中食狙いでのリニューアル例も増えてきました。いま流行りの「昼飲み・ちょい飲み」や、夜型飲食店への転換、新しいタイプのスポーツクラブ(24hタイプやスピニング等)への転換、カラオケ、シェアオフィスなど、物販からサービス系への転換が有望といえます。オフィスに変更してしまったものもあります。

地方都市では集合住宅などの用途以外はなかなか難しいというのが実態ですが、屋台村などで暫定活用したりするなどの方法論を考えねばなりません。
従来はオフィス→商業(物販)→飲食→ホテル→住宅→駐車場 というのが収益性の優先順位になっていたのですが、都市部では商業より飲食やホテルのほうがうまくいっている例も多く、物販神話は簡単には通用しなくなっているのが現実です。

今後は外食、ホテルや、それらの周辺業態まで含めたサービス系・レジャー系の業態開発と誘致が盛んになることでしょう。
私たちも海外含めて成功事例をあれこれ調べていますが、ドンズバこれでいけるという万能薬はなかなかないため、案件ごとにケースバイケースで知恵を絞ることになります。

商業施設としてどうするか・・・という視点から、不動産としてどう有効活用するか・・・という視点に立って考えることが重要になってきたといえます。
活用にお困りの案件がある場合、お気軽にご相談くださればと思います。

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