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各業界の最新ビジネスモデル

完全ゼロ賃貸住宅モデル 
~入居率95%・管理戸数昨対120%・利益率20%を実現する~
 
参入条件 対象業種 不動産仲介・管理業(賃貸住宅建築業、売買仲介業も可)
商圏 民営借家1万戸以上
必要投資額 500万円から(但し、現状管理戸数1,000戸以上あること)
収支 初年度粗利益 : 1億5,000万円
初年度営業利益 1,500万円
3年目粗利益 2億5,000万円
3年目営業利益 5,000万円
※ 管理戸数1,500戸 2店舗から管理戸数2,300戸
  3店舗になったモデル会社の例
  • 管理物件はあるが、入居率が下がり、管理戸数が増えない、利益も上がらない賃貸管理業様
  • 賃貸住宅建築業、売買仲介で売上が安定しない。管理が面倒になっている住宅建築売買仲介業様
  • 今後地域に密着して安定した売上確保を目指したい賃貸管理業様

地域一番の不動産管理会社をつくります! 賃貸管理ビジネスコンサルティング
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高入居率をブランド化し、管理戸数を伸ばして急成長。

供給過剰、需要減少、デフレの中で、日本全国で賃貸住宅の入居率は下がる一方です。オーナー様、管理会社の淘汰もはじまっています。そのため賃貸住宅の空き室が急激に増える中、その空室を埋められる不動産賃貸仲介・管理会社だけが選ばれ、手数料をもらい管理委任を受ける時代になっています。

全国の賃貸住宅を所有する大家の約50%が自主管理(管理を自分で行っている昔ながらの地主系大家)していますが、その大家を各地域の不動産賃貸仲介・管理会社がしのぎを削り、管理業務を受けるため獲得合戦をしています。

その大家も厳しい世情の中で、空室がままならず、収入と借入のバランスが崩れ、破綻・廃業して、いわゆる投資家(大家業を事業として実践する投資家)に所有が流れているのも現状です。

残念ながら、多くの不動産賃貸仲介・管理会社は、積極的な空室対策に手を打たず、オーナー資産の最適化を本質的な事業とし、積極的にオーナーへ提案し高い入居率を誇っている一部の会社だけが、大家から(投資家からは当然)選ばれ、管理戸数を急激に伸ばし、利益体質も良くなっています。

たとえば、平均入居率が70%台の地方都市において、管理戸数5,000~10,000戸クラスの不動産賃貸仲介・管理会社の寡占化が進む厳しい市場の中、2,300戸を管理し、限られた人員で管理業務・空室対策を推進、95%超という高い入居率を達成されている不動産賃貸仲介・管理会社があります。この入居率を武器に、年間400戸以上の管理物件を増やし、現在は営業利益率20%超を実現しています。

その会社が行っているのが、「完全ゼロ賃貸モデル」です。



完全ゼロ賃貸モデルとは?
入居時・更新時・退去時費用をすべて完全ゼロにして、退去時積立金を活用して、必要な価値向上リフォームを行うことで高入居率(95%以上)を実現する。

管理物件オーナーの資産状況を完全把握し、オーナーにとって、本当に必要と思われる物件活用策(売却、用途変更、オーナー廃業も含めて)を提案していく事で、オーナーの収益最大化を図る。基本は、いかに家賃を下げず速やかに入居促進を進め、高入居率を実現する事にある。

地域で圧倒的に高い入居率をブランド化し、地域オーナーへのブランド訴求から、地域ナンバーワンシェアに向けた管理物件の拡大を実現する。

地域で困っている、中古物件所有の一般・他社管理オーナーに対して“この指止まれ”戦略と、自社の高入居率ブランドPR(他の賃貸管理会社とは違う点)から魅力を感じていただき、お試し期間(3ヶ月程度)に確実に満室を実現し、管理受託をすすめる。

効率を管理したり入居者を満足させる“管理サービス担当”のもとに、入居率や管理拡大に 責任を持つ“管理営業担当”を作り、一人当たりの生産性粗利を向上させる。

無駄な業務は無くし効率的に、さらに長く住み続けていただく為に、入居者向けの専任サービス担当者が存在する。その上で高入居率・管理拡大を担える責任を持った専任営業担当者が高入居率・管理拡大に集中できる体制を整える事で、高入居率・管理拡大を実践し、生産性向上・営業利益向上へと繋げられる。

地方都市を中心に、当社のご支援先や経営勉強会メンバーの皆様(経営者の皆様)は、このビジネスモデルに取り組んでいます。とくに管理戸数1,000戸~5,000戸クラスの不動産賃貸仲介・管理会社様にとっては、この仕組みと体制を持つことが一つの必勝パターンとなっております。

その理由は、管理戸数1,000戸~5,000戸クラスの会社の場合、1店舗あたり1,000戸(およそ粗利1億~1.5億)の店舗を1~5店舗経営しているケースが多く、空室課題や管理の効率化、社内マネジメント等の悩みを抱え、打開策を模索しているからです。一方で、地域オーナーへのブランド力が強いことから、このビジネスモデルを推進する土壌が整っているのです。



完全ゼロ賃貸モデル 6つの実践ポイント
ポイント【1】 入居しやすく、退去したくないサービスの仕組みを基本にする。
敷金、礼金、原状回復ゼロ

曖昧な手数料は無くす

ストレスになるものは無くす「初期費用を本当にゼロにするプラン」

家賃だけご持参ください(ホテル風)

出たくない、入居すればするほどお得なサービス

入居者はお客様。還元するのは当たり前

ポイント【2】 自分に合う・他にはない・一番良い、物件商品づくり

多様化する入居者ターゲットに合わせた物件商品力アッププランを用意します。

オーナーターゲットにあわせた様々なリフォームを提案する案内


案内部屋プラン(モデルルームプラン)

カラーリフォームプラン(リーズナブルプラン)
     

カラーリフォームプラン(スタンダードプラン)
 
デザインリフォームプラン(ハイグレードプラン)
ポイント【3】 オーナーへの本質提案 “事実・実例・実績”が成功の鍵
オーナーの納得を引き出す「最新のオーナー提案営業術」

事実 : 自社商圏の入居率は? 周辺の競合物件は? 入居者アンケートの結果は?
実例 : 「自社で一番決まっている物件は○○です」 「○○プランは3日で埋まりました」 など。
実績 : 自社の日々の清掃状況は? 入居者の満足度は? 地域でのシェアは? 自社入居率は?
        提案後の入居率は? ⇒ 自社の「見える化」がオーナーをひきつける!

ポイント【4】 “効率化”管理”から“満室化”管理へ

基本となる満室経営管理サービス / システムの分かりやすいアプローチツールづくり / 全社員の内容理解 / 自社の強みを活かした空室解消を切り口にした管理受託きっかけ商品 / ツールづくり

ポイント【5】 高入居率ブランドを活かす、“この指止まれ”戦略

自社の高入居率ブランドを、自社とお付き合いの無いオーナーに継続的に発信できるPR戦略づくり。

ポイント【6】 賃貸仲介・管理会社だからできる。会社とともに成長する自立型社員の育成!

責任の明確な人員体制を作ることで、高入居率管理を実践。
共に目的は高入居率! より顧客密着型!
高入居率 → 管理拡大 → 利益向上の為の数字の見える化、完全PDCAを実践。
夢と希望のある、賞与システム(利益還元型)・事業ビジョンへ



収支モデル

以下は、このモデルの収支シュミレーション(実例)です。

科目 スタート時 1年目 2年目 3年目
管理戸数 1,500 1,600 1,900 2,300
平均入居率 86% 88% 91% 95%
粗利益 15,000万 17,000万 20,000万 25,000万
社員数 15 17 18 19
一人当たり生産性粗利 1,000万 1,000万 1,111万 1,316万
人件費 ▲6,750万 ▲7,650万 ▲9,180万 ▲11,020万
販促費・一般管理費 ▲6,750万 ▲7,350万 ▲7,740万 ▲8,980万
営業利益 1,500万 2,000万 3,080万 5,000万
営業利益率 10% 11.8% 15.4% 20%
【前提条件】
家賃単価6万円、管理料5%が前提となります。
入居率を95%以上にし、管理シェアNo.1を目指す必要があります。
商圏民営借家1万戸以上の中、最低1,000戸以上の管理物件、仲介店舗がある事が条件です。
空室対策と管理受託ができる専任担当者が1,000戸あたり1名必要です。



この研修を提供できるコンサルタント
  • 綿密なマーケットリサーチに基づき、管理業務・仲介業務(仕入・集客・営業)のバランスを前提にした具体的かつ即効性のある現場中心の実践支援には定評がある。
  • 最近では、空室対策からの賃貸周辺商品(提案型リフォーム・売買・建替え等)、資産活用(新商品開発)への展開も積極的に取り組んでいる。
  • 不動産賃貸管理仲介会社の「組織活性化」「商品力アップの仕組み作り」を得意とする。
  • 社内活性化のための組織変革や業績向上につながるマネジメントプログラム、現場業務と連動した評価・賃金制度、賃貸管理業務の平準化など、現場実践の丁寧な仕事振りが好評である。
  • 長所伸展による社員の有効活用、アウトソーシングによる事業の効率化・活性化の内部環境の改善、競合調査・最新成功事例の活用による外部環境への対応など、内外ともにバランスの取れた「勝ち残る企業経営」を推進。
  • 更なる生産性向上のため、賃貸仲介、管理会社の新規事業の柱づくりを手がける。
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